2015 óta mind az ingatlan-, mind az albérleti árak növekedése drasztikus mértékben haladta meg a bérek – amúgy nem jelentéktelen – bővülését. Ezzel az árak Budapesten elérték azt a szintet, hogy az ingatlanpiaci helyzet már nem csak szegénységi vagy réteg-, hanem versenyképességi és átfogó társadalmi probléma. A bérszinthez viszonyított lakhatási költségek szerint Budapest ma már az EU egyik legdrágább városa és nem várható a helyzet magától való javulása.
2014 óta megduplázódtak Budapesten az ingatlanárak. A KSH szerint 2014-ben egy használt lakás átlagos négyzetméterára 240 ezer forint volt, 2018 júniusában viszont már 477 ezer forint, és a várakozások szerint 2018 végére már meghaladhatta a félmillió forintot.
Ez a cikk két részben jelenik meg. A mai első részben bemutatjuk, hogy és miért vált a fővárosi albérleti és lakáspiac egyre drágábbá az elmúlt években illetve hogyan és miért lett mára a lakhatás a bérekhez képest az egyik legdrágább az európai nagyvárosok közül Budapesten. A jövő héten megjelenő második részben pedig elemezzük, hogy miért fontos probléma mindez és mit lehetne ellene tenni).
Hasonló a helyzet az albérleti árakkal, csak itt a drágulás kicsit korábban kezdődött: míg 2012-ben a Körúton belül alig haladták meg a bérleti díjak az 1.500 Ft/hó/m2-t, addig ugyanez az érték 2018-ban már 3.000 forint felett volt. Közben a bérek is lendületesen, de ennél azért sokkal kisebb mértékben növekedtek: 2014-ben a KSH szerint az alkalmazásban állók nettó fizetése Budapesten kb. havi 200 ezer forint volt, 2018-ban viszont már valamivel több, mint 270 ezer forint, ami összesen 34%-os növekedésnek felel meg – ez pedig a lakásárak és bérleti díjak növekedésének csupán alig harmada.
Cikkünk nyomtatható pdf-ben is letölthető. Kattints ide!
Fontos figyelembe venni, hogy az ingatlanpiac rendkívül sokszínű, így az átlagos értékektől az egyedi történetek akár nagyon jelentős mértékben is eltérhetnek. Ezzel együtt úgy gondolom, hogy a cikkben nagyrészt átlagértékekkel szemléltetett folyamatok általánosnak, de legalábbis széles körben érvényesnek tekinthetők).
Forrás: budapart.hu
Hiába olcsó a hitel – nehezebb lett összegyűjteni a szükséges önerőt
Mindez jelentősen megnehezítette azok dolgát, akik még nem rendelkeztek saját ingatlannal és nagyobb mennyiségű készpénzzel. Ilyen helyzetben a lakhatás megoldására az egyik lehetőség a hitelből történő lakásvásárlás. Az kétségtelen, hogy a hitelfelvétel soha nem volt még olyan olcsó az elmúlt 20 évben Magyarországon, mint most: 2016 útán a lakáshitelek átlagkamata soha nem látott mélységbe zuhant (ráadásul most már árfolyam- és egyre inkább kamatkockázat nélkül), ami kompenzálta az ingatlanárak emelkedését. Így egy átlagos lakás megvásárlásához szükséges tipikus hitel törlesztőrészlete az átlagos nettó fizetések arányában ma a kb. a fele a 2008 előtti svájci frankos időszakhoz, és harmada a 2005 előtti forinthiteles időkhöz képest (1. ábra, szaggatott vonal).
Az Összkép a magyar társadalom és gazdaság működéséről szóló elemzések magazinja. Iratkozz fel hírlevelünkre, kövess minket, ha szeretnéd mélyebben megérteni, hogyan működik Magyarország.
Ugyanakkor a banki hitelfelvételhez szükséges, jelenleg minimum 20%-os saját erő összegyűjtése 2002 óta nem volt ilyen nehéz: a jelenlegi lakásárak és fizetések mellett a saját erőre az átlagfizetésből közel 85%-kal több ideig kell spórolni mint – az alacsony banki önerő-követelményekkel jellemezhető – 2007-ben (1. ábra, folytonos vonal). Vagyis az a helyzet állt elő, hogy akinek van érdemi mennyiségű megtakarítása, amit önerőként felhasználhat, az valóban könnyen tud most hitelből lakást venni, akinek viszont nincs – például diákok, pályakezdők, fiatalok – az egyre nehezebben.
1. ábra: Egy 40 m2-es lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges minimum saját erő és a hitel éves törlesztőrészlete a nettó éves átlagjövedelemhez képest Budapesten
Forrás: KSH, MNB-kamatstatiszika, saját számítások.
Megjegyzés az ábrához: a számítások viszonylag érzékenyek az elvárt banki saját erő mértékére, amiről nincsen hivatalos adatgyűjtés. Kormányrendelet 2009 óta, MNB rendelet pedig 2015 óta ír elő a bankok számára kötelezően elvárt minimum önerőt (20%-ot), ezt megelőzően azonban a hitelintézetek saját döntése volt, hogy határoznak-e meg ilyet. Mivel a 2008-as válság előtti időszakban a banki kockázatvállalási sztenderdek rendkívüli módon fellazultak („kockázatvállalás alapú verseny”), ekkor az önerő-követelmény is csökkent: erre az időszakra 10%-hoz közelítő minimális önerőt feltételeztünk. Fontos hangsúlyozni azt is, hogy bár az ábrán egy 40 négyzetméteres lakás árára mutattuk be ezeket az arányokat, ha ettől eltérő lakásméretet feltételeztünk volna, az a görbék lefutását nem, csak a szintjüket változtatta volna meg.
A bérlés több mint 10 éve nem volt ilyen drága
A másik lehetőség az albérlet. Az albérleti díjak – bár ezekről jóval nehezebb megbízható adatokat találni, mint az ingatlanárakról, ezért az alábbiakban csak hozzávetőleges becslésekből tudunk kiindulni – 2012 óta összességében szintén jóval gyorsabban növekedtek, mint a nettó bérek. Jövedelemarányosan az albérleti árak 2005 óta nem álltak olyan magas szinten, mint most (2. ábra). A „bérlés” versus „hitelből saját lakás” dilemmában is fordult a mérleg nyelve: míg 2005 és 2013 között lényegesen olcsóbb volt bérelni, mint hitelből venni sajátot, addig 2013 óta a bérlet már minimum 20-30%-kal drágább a hiteltörlesztőknél. Ráadásul minderre abban az időszakban került sor, amikor a saját lakás vásárlása, mint opció a fentiek miatt nehezebben elérhetővé vált a szükséges önerő összegyűjtése miatt. Ez megint csak a fiatalok, pályakezdők számára okoz leginkább gondot.
2. ábra: Egy 40 m2-es lakás éves bérleti díja és a hitelből való megvásárlása esetén az éves törlesztőrészlete a nettó éves átlagjövedelemhez képest Budapesten
Forrás: KSH, MNB-kamatstatiszika, saját számítások. A bérleti díjak esetében az átlagos négyzetméterárat a portfolio.hu és más sajtótermékekben megjelent cikkekben megtalálható árutalásokból gyűjtöttük össze, de ezekből nyilván csak tökéletlen becsléseket lehet adni az árak alakulására.
Megjegyzés: bár az ábrán egy 40 négyzetméteres lakás árára mutattuk be ezeket az arányokat, ha ettől eltérő lakásméretet feltételeztünk volna, az a görbék lefutását nem, csak a szintjüket változtatta volna meg.
A jövedelmekhez képest a lakhatás költségei a drágábbak között az EU-ban
Önmagában az, hogy a lakhatás költségei egy korábbi időszakhoz képest nőnek nem lenne baj, ha abszolút értékben még mindig nem magasak. Csakhogy Budapesten a lakhatás a bérszinthez képest 2018-ra már európai összehasonlításban is drága. Euróban kifejezve a fővárosi ingatlanárak ugyan még mindig jóval a nyugat-európai szintek alatt vannak, de ha az árakat a bérekhez viszonyítjuk, akkor a budapesti lakásárszint már legalább 15-25%-kal haladja meg az osztrák és német városokat, míg Zürich-hel, Brüsszellel vagy Torinóval összehasonlítva a különbség még nagyobb – legalább is a numbeo.com városi megélhetési költségeket összehasonlító adatai alapján (3. ábra). Mindez ráadásul nem csak a belvárost érintő jelenség, hanem a központtól messzebb is érvényesnek látszik. Ez a 2014 óta bekövetkezett lakásár-emelkedés következménye: ha Budapest mutatóját a 3. ábrán korrigálnánk a 2014-es lakásár / nettó jövedelem szintre, akkor a főváros a lista legolcsóbb városai közé kerülne.
Mennyire megbízhatóak a numbeo adatai?
A numbeo adatait nem árt némi óvatossággal kezelni, mivel nem statisztikusi igényességű adatgyűjtésekre, hanem felhasználói adatmegadásra épülnek. Így a portálon Budapestre közölt nettó átlagjövedelem például közel 15%-kal alacsonyabb, mint amit a KSH számol, és az átlagos ingatlanárra is 5-10%-kal magasabb értéket adnak meg. Ha ezekkel korrigálnánk a 2018-as budapesti lakásár / jövedelem mutatót, akkor nagyjából a frankfurtival egyenlő arányszámot kapnánk. De még ha ez is lenne a helyes érték, akkor sem lenne igaz az az állítás, hogy „hiába keresnek Nyugat-Európában többet az emberek, ott sokkal nehezebb saját lakást venni”. Londonra, Párizsra, Rómára ez még igaz, a többi kivándorlási célvárosra azonban már egyre kevésbé.
3. ábra: Egy 40m2-es lakás ára az átlagos nettó bérhez képest 2018-ban*
Forrás: numbeo.com, az adatok összegyűjtését 2019 januárjának első hetében végeztük.
Megjegyzés: a numbeo.com átlagos négyzetméter-árakat ad meg. A 40 négyzetméteres lakásméret kiválasztása a lakásár / jövedelem mutatóban önkényes, azonban a városok egymáshoz viszonyított arányát nem, csak a mutató abszolút szintjét befolyásolja.
Ráadásul, ha a jövedelemarányos albérleti árakat vizsgáljuk, még rosszabbnak tűnik a helyzet: itt – ismét a numbeo.com adatai alapján – Budapest alig marad el Nyugat-Európa legdrágább városaitól (4. ábra). Bécshez képest például a jövedelemarányos albérleti költségek nálunk közel 40%-kal drágábbak. Itt megint lehet ugyan mondani, hogy a numbeo.com alulbecsli a béreket és kissé felül az albérleti árakat, de még ha ezeket korrigáljuk is, a magyar főváros bérleti piaca akkor is jövedelemarányosan drágább marad, mint az osztráké.
4. ábra: Havi lakásbérleti díj / Havi nettó átlagbér, 1 és 3 szobás lakások átlaga
Forrás: numbeo.com, az adatok összegyűjtését 2019 januárjának első hetében végeztük.
*Megjegyzés: a numbeo.com a bérleti díjakat 4 kategóriára adja meg: 1 szobás lakás a belvárosban, 3 szobás lakás a belvárosban, 1 szobás lakás a külvárosban és 3 szobás lakás a külvárosban. A fenti mutató az 1 és a 3 szobás lakásokra megadott értékek átlaga alapján számolódott.
A fenti ábra arra is rávilágít, hogy Budapest problémái nem egyediek: a régió fővárosaiban (Prága, Pozsony, Varsó) hasonló a helyzet, sőt az EU déli perifériáján is (Olaszország, Spanyolország, Portugália). Megfigyelhető, hogy érdekes módon inkább azokban a városokban olcsóbb jövedelemarányosan a lakhatás (akár albérletben, akár saját lakásban), ahol maga a jövedelemszint is magasabb.
A drágulás okozója az albérleti piacon: a felpörgő turizmus
Mivel az albérleti díjak emelkedése meghaladta a keresetekét, ezért valószínűsíthető, hogy ennek hátterében a kereslet-kínálati viszonyokban bekövetkező mennyiségi változás állhat. Ennek forrása a demográfiai trendek miatt növekvő pluszkereslet nem igazán lehet: bár kétségtelenül van egy évi kb. 10 ezer fős Budapestre irányuló nettó bevándorlás főleg külföldről, és kisebb részben vidékről, de azért ez alapvetően a természetes fogyás ellentételezésére elég. Az ingatlanpiaci mélypontot jelentő 2012/2013 óta a főváros lakossága a KSH szerint nagyjából 20 ezer fővel nőtt (2018-ban: 1.749 ezer fő). Közben ugyanezen időszakban épült a városban közel 12 ezer új lakás (miközben a megszűnt lakások száma az országos statisztikák alapján ennek legfeljebb ötöde, 1-2 ezer lehetett). Önmagában a népességben és az elérhető ingatlanok számában nem látszik olyan jelentős fordulat, ami a lakás- vagy albérleti piacon a kereslet-kínálati viszonyok felborulásához vezethettek volna.
Ha viszont nem csak az állandó lakosságot, hanem a vendégeket is nézzük, ott is jelentősebb emelkedés történt. A fővárosba látogató turisták száma rendkívül dinamikusan nött az elmúlt években: míg 2014-ben a Budapesten töltött vendékéjszakák száma a KSH szerint 8,2 millió volt, ez 2018-ra – 27%-os növekedéssel – megközelítette a 10,4 milliót. Ez azt jelenti, hogy egy átlagos napon 2018-ban 28.400 turista éjszakázott a fővárosban szemben a 2014-es 22.300-as értékkel. Bár ez csak napi 6.000-rel több embert jelent átlagosan, ami elsőre nem hangzik soknak egy 1,7 milliós városban, de mivel a szálláshelyek nincsenek 100%-osan kihasználva, ezért a napi átlag 6.000-rel több turista elszállásolásához ennél sokkal több férőhely biztosítására van szükség. És mivel a szállodakapacitás nem igazán bővült az elmúlt években, a turisták által keltett keresletet csak a magánszálláshelyekkel, az állandó lakhatást biztosító férőhelyek rovására lehetett kielégíteni.
Forrás: researchgate.net
Így az elmúlt években az AirBnB és hasonló szálláshely-közvetítő oldalakon keresztül kínált magánlakások számának növekedésével rengeteg ingatlan került ki a fővárosi (állandó) bérleti piacról: Csernyik-Jancsik-Michalkó Közgazdasági Szemlében megjelent kutatása szerint csak az AirBnB-n 2014 óta közel 25 ezerrel több férőhelyet hirdettek meg Budapesten, és 2017-re az oldalon keresztül kínált szálláskapacitás meghaladta a 40 ezer ágyat, közel 10 ezer ingatlanban. Összehasonlításul pár viszonyítási pont: Budapesten a piaci alapú (tehát önkormányzati bérleményeket nem tartalmazó) albérleti piac nagyságrendileg 100.000 lakásból állhat; illetve a fővárosban tanuló nappali tagozatos felsőoktatási hallgatók száma mintegy 120 ezer, a vidéki hallgatók száma – akiknek nyári albérletkeresése hagyományosan az állandó bérlakás-piac legnagyobb eseménye – összesen 60-70 ezer körül lehet. Ezekhez képest 10 ezer lakás / 40 ezer férőhely kikerülése a kínálatból jelentős hatású, vagyis az AirBnB elérte azt a nagyságrendet, hogy a vidéki diákok akár felét el lehetne helyezni az oldalukon kínált lakásokban.
A drágulás okozója a lakásvásárlásnál: az alacsony kamatkörnyezet és a befektetési célú vásárlások
Persze a turisztikai célú lakáskiadás felfutása még csak az albérleti árak megnövekedésére magyarázat, a lakásárakéra önmagában nem. A kettő között azonban nyilván van összefüggés: az AirBnB által felvert bérleti díjak növelték a lakáskiadáson elérhető hozamot, ráadásul éppen egy olyan időszakban, amikor az alacsony kamatkörnyezet a hagyományos befektetési formákat (betét, állampapír) kevésbé vonzóvá, a hitelfelvételből való kiadási célú lakásvásárlást viszont – ha valaki rendelkezett elegendő önerővel – olcsóbbá tette. Ezt láthatjuk az alábbi, 5. ábrán: az ábra baloldali fele azt mutatja, hogy míg 2012-ig a hosszú távú lakáskiadáson elérhető (bruttó, adózás előtti) hozam többnyire alig érte el a 10 éves állampapír hozamát, addig 2012-től a hozamok összeesésével a lakáskiadás még a kockázatokat figyelembe véve és leadózva is jobb befektetéssé vált (és ez még inkább igaz, ha a bankbetétek vagy rövidebb állampapírok hozamát vennénk viszonyításnak). Ráadásul az ábrán az állandó lakáskiadással elérhető hozamot szerepeltettük, miközben a turisztikai célú az esetek többségében még ennél is jobban jövedelmezett.
Ezzel párhuzamosan pedig el is kezdett növekedni a befektetési céllal lakást vásárlók aránya: az MNB lakáspiaci jelentése szerint 2012-ben az összes megvásárolt fővárosi lakás 24%-át vették befektetők, ez az arány viszont 40% fölé emelkedett 2015 óta (5. ábra, jobb oldalo rész). Ezt az is elősegíthette, hogy a csak a bérleti díjból biztosan elérhető 8-10%-os hozam még a banki jelzáloghitel-felvétel 4-5%-os THM-költségét is meghaladta, így – akinek volt a saját erőre felhasználható pénze – még a hitelből finanszírozott lakáskiadásból is azonnali pluszban jött ki. A vásárlók között jelentős számban külföldi befektetők is megjelentek: 2017-ben például az V. kerületben eladott lakások harmadát külföldiek vették (vélhetően leginkább befektetési célból), de egész Budapestet tekintve is az arányuk közel 10% volt.
5. ábra: A lakáskiadáson elérhető hozam és a 10 éves állampapír-hozam (bal oldal) illetve a vásárlási célok megoszlása a budapesti lakásvásárlásoknál
Forrás: lakáskiadás éves hozama: saját számítás, 10 éves állampapír-hozam: MNB, lakásvásárlási célok: Dunahouse, MNB Lakáspiaci Jelentés, budapesti lakástranzakciók száma: KSH
*Megjegyzés: a lakáskiadáson elérhető hozamot az egy négyzetméterre eső átlagos bérleti díj és az egy négyzetméter piaci ára (használt lakás) hányadosaként becsültük. **A 2018-as lakáspiaci tranzakciószám előrejelzés az első félévnek az eggyel korábbi év azonos időszakában történt változásokhoz képest.
Mindeközben az első lakásukat megvásárlók aránya jelentősen lecsökkent (az összes tranzakció 35%-áról 20%-ra), sőt még az abszolút számuk is enyhén visszaesett: míg 2012/13-ban nagyjából 9.000 lakás kerülhetett első ingatlanát vásárló új tulajdonosához, addig 2017-ben már alig 8.000, és tavaly várhatóan még ennyi se – annak ellenére, hogy lakáshitelt felvenni még soha nem volt ilyen olcsó. Ezen nem változtatott a CSOK sem: bár pontos statisztika erről nem áll rendelkezésre, de Budapesten évente legfeljebb 1-2 ezer lakás vásárlásához vehették igénybe a CSOK 10 millió forintos támogatását. (Bár erre nincs adat, de országosan csak 6-7 ezer igénybevétel volt és az igénylések 70%-a vidéken történik). Ez cáfolja azokat a felvetéseket is, miszerint a CSOK-nak érdemi szerepe lett volna az árak emelkedésében (legalább is Budapesten).
Az 5. ábra jobb oldali részén az is látszik, hogy az áremelkedéssel együtt Budapesten a lakáspiaci tranzakciók száma már a 2015-ös csúcs óta csökken. Ez szembe megy az országos trenddel: vidéken mérsékeltebb árnövekedés mellett az elmúlt három évben folyamatosan nőtt az adásvételek száma, Budapesten viszont a magas árak a vevők egy részét már egyszerűen kiárazták a piacról. Az összes magyarországi lakástranzakció számához viszonyítva a Budapesten történt adásvételek aránya (2018. I-II. negyedév: 24%) soha nem volt olyan alacsony az elmúlt 10 évben, mint tavaly (lásd: KSH, Statisztikai Tükör, Táblázat melléklet, 7. fül).
Összességében tehát megállapítható: Budapesten az elmúlt években jelentősen drágultak a lakhatási költségek, a bérszinthez képest pedig mára már az egyik legdrágábbak az EU-ban, ez pedig az itt élők egy részét elkezdte kiárazni a piacról – legyen szó akár az albérletről, akár a saját lakásról. Miért probléma mindez? Mit lehetne tenni, ebben a helyzetben – erről szól majd a cikk következő része.
Írd meg Te is a véleményed!
