Menü
Sorozatok
Park a város szívében: eltékozolt építőterület vagy nyereséges befektetés?

HÉTFA Kutatások

Park a város szívében: eltékozolt építőterület vagy nyereséges befektetés?

Megdőlni látszik az a régi nézet, hogy a városokban, különösen a frekventált, központi helyen lévő területeket jobban megéri beépíteni, mint közparkot létesíteni. A Hétfa munkatársai olyan elemzési módszert dolgoztak ki, ami megmutatja, mennyit is ér egy közpark: a városi zöld várható hatásainak feltérképezése, majd forintra váltása bebizonyítja, hogy egy park nemcsak örömforrás, hanem megtérülő közösségi befektetés is lehet.

Megtérülés szempontjából a köztelken a felparcellázott telkek, a rajta épülő lakások, házak, épületek több hasznot hoznak, mint egy közpark. Ezért általában ott alakítanak ki parkokat, ahol nem lehet építkezni, például egy felszámolt temető helyén vagy egy lecsapolt mocsaras, vizes területen.

A Kopaszi gát. Fotó: Piaxabay

Ha a magánbefektetőkön múlna, alig lennének parkok, így legtöbbször az önkormányzatokra hárul a parképítés felelőssége, mert az embereknek nagyon is szükségük van ezekre a terekre. Egy szusszanásnyi friss levegőre a városi forgalom bűzében, egy padra, ahol meg lehet pihenni egy pillanatra, kiszabadulva a betonrengetegből – egy olyan helyre, ahol lehet sportolni és ahol játszani lehet a gyerekekkel.

A Hétfa műhelytanulmánya azonban megmutatja, hogy a jó levegő, a játszótér és néhány pad sokkal többet ér, mint gondolnánk. Egy közhasznú park megtérülő befektetés is lehet, nem jelent kiesett bevételt.

Iváncsics Vera, Szendrei Zsolt, Baranyai Zsolt, Obertik József és Balás Gábor tanulmánya a Millenáris Park bővítésének, a korábbi Ganz gyár területére tervezett közpark megvalósításának várható gazdasági-társadalmi-környezeti hatásait elemzi, illetve előzetes költség-hasznon elemzést készít a projektről.

A vizsgálat során alkalmazott komplex közgazdasági hatásmodellezés újdonságnak számít a hazai városfejlesztési gyakorlatban. A hatásmechanizmus feltérképezését követően a hatások statisztikai adatok, releváns nemzetközi szakirodalmak benchmark mutatóinak segítségével lettek számszerűsítve, a hedonikus ár módszere nyomán. Az eredmények megalapozottságát érzékenységvizsgálattal ellenőrizték.

Nem eltékozolt terület

Egy közpark a város szívében emeli a terület, így a környező épületek értékét, ami az ingatlanárakban is tükröződik. A parkoknak komoly árfelhajtó szerepük van: a tanulmány szerint az ingatlanfejlesztés szempontjából önmagában is megéri parkot létesíteni. A Millenáris Széllkapu projekt esetében az ingatlanárakra gyakorolt hatás a legmarkánsabb: a beruházásnak köszönhető ingatlanfelértékelődés összege összesen 16,535 milliárd forint.

Az, hogy ez az árfelhajtó hatás mennyire erős, több dologtól függ. Minél központibb, forgalmasabb – értékesebb – helyen van a park, és minél nagyobb, annál jobban megugranak az árak. A park a hozzá legközelebb eső, a közvetlenül a parkra néző ingatlanok árát emeli leginkább. Sokat számít az is, hogy mit tud a park, például van-e játszótér vagy fitneszpark, mire lehet leülni, és mennyire tiszta, mennyire biztonságos.

Az ingatlanárakban tetten érhető hatás mellett más, esetenként nem vagy csak nehezen számszerűsíthető hatásokat is érdemes számba venni. Az emberek egészségesebbnek érzik magukat a parkok közelében. A zöldben töltött idő feltölti az embert: jó hatással van a közérzetünkre és a kedélyünkre, a fák között kevesebb a stressz, a szorongás. Ezek a hatások már akkor is érződnek, ha a parkra néző lakásban élünk, parkra néző irodában dolgozunk: tanulmányok mutatják, hogy a „zöld kilátás” kreatívabbá, hatékonyabbá teszi a dolgozókat.

Fotó: Pixabay

A játszóterek, a parkok, a fákkal teli utcák a társas életbe is új színt visznek. Ezeken a köztereken nemcsak közlekednek az emberek, hanem megállnak, leülnek, összejönnek. Néhány fa és pad új találkozási pontokat, új közösségi helyeket teremt.

A zöld környezetnek hála nem csak jobban érezzük magunkat, hanem tényleg kevesebb a megbetegedés. A növények megkötik a levegőben lévő káros anyagokat, ezért kevesebb a légúti betegség. Ha van a közelben park, többet lehet mozogni, sétálni és sportolni. Azok, akik aktív életet élnek, kevésbé híznak el, s a szív- és érrendszeri problémák, illetve a cukorbetegség is ritkábban érik el őket.

Az egészségjavító hatások pénzben is kifejezhetők. A kórházi betegeknél például a parkra néző szobákban kimutathatóan gyorsabban gyógyulnak a betegek és kevesebb fájdalomcsillapítót használnak. Az átlagos egészségügyi költségek kapcsán is bizonyított, hogy a park közelében lakók kevesebbet költenek gyógyszerekre, orvosi ellátásra, mint a parktól távolabb élők. A Széllkapu projekt esetében a park kialakításának köszönhető egészségügyi megtakarítások összesen 25 millió forint évi nyereséget jelentenek.

Nem a környezet a legnagyobb nyertes

Egy park persze nemcsak az ingatlanáraknak és a környéken lakó emberek életminőségének tesz jót, hanem a környezetnek is. A parknak köszönhetően kevesebb a zaj és tisztább a levegő: a fák és a bokrok elnyelik és megkötik a szennyező anyagokat. Ráadásul évről-évre egyre többet: a fák lombkoronája minél terebélyesebb, annál nagyobb a széndioxid-elnyelő és pormegkötő hatás. Ennek ellenére az új park érdemben nem befolyásolná a légszennyezés mértékét a tanulmány szerint, mivel a környezetben adott szennyezőanyag-kibocsátás nem változik – a forgalom, a légkondik és a többi szennyező ugyanúgy megmarad. Ugyanakkor a légszennyezés csökkentéséből származó megtakarítás korántsem elhanyagolható összeg, közel 24 millió forintnyi nyereséget hozna évente.

Fotó: Pixabay

A parkoknak közelében tisztább a levegő és kevesebb a zaj, és egy kicsit mindig hűvösebb van. A városban a beton és aszfalt felületek, az egymás mellett sűrűn sorakozó épületek miatt néhány fokkal télen és nyáron is melegebb van, mint akár a ritkábban beépített részeken, akár vidéken – a városban átlagosan 2-3 fokkal magasabb a hőmérséklet, mint vidéken, ahol kevesebb az épület és több a zöld. Ezt nevezik hősziget-hatásnak, amit a zöldfelületek jelentősen csökkentenek, részben a párologtatás, részben az árnyékolás miatt. Amellett, hogy a hűvösebb jót tesz az egészségünknek és általában a közérzetünknek is, komoly pénzbeli hatása is van: a parkok közelében nyáron kevesebbet kell hűteni. Igaz, cserébe télen valamivel több energia megy el a fűtésre, de a mérleg még így is pozitív. A Széllkapu esetében évente átlagosan 700 ezer forintnyi nyereség keletkezik a lakó-és irodaépületeknél amiatt, hogy a park csökkenti a hőszigethatást (a téli veszteséget és a nyári nyereséget összegezve).

A zöldfelület sokféle növény- és állatfajnak biztosíthat természetes élőhelyet, még a városi környezetben is. A megnövekedett fajgazdagság bővíti az elérhető ökoszisztéma szolgáltatások körét. Bár a szolgáltatás szó ebben a kontextusban kissé idegenül hathat, „lényegében olyan egyszerű dolgokra kell gondolni, hogy a méhek beporozzák a gyümölcsvirágokat vagy egy új fás terület ültetésének köszönhetően a korábbinál tisztább levegőt szívhatunk egy forgalmas területen” – magyarázta dr. Kollányi László tájépítész a vele készített interjúban.

Mennyi az annyi?

A hatások közül néhányat nem lehet forintra váltani. Nehezen lehet forintban kifejezni azt a sok örömöt, amit a parkban sétával, beszélgetéssel, pihenéssel vagy játékkal töltött idő okoz. Akárcsak azt, hogy könnyebben megy a munka egy olyan irodában, ahol le lehet lassítani és el lehet mélázni pár percre a parkra néző ablakok előtt.

Az Összkép magazin a magyar társadalom és gazdaság működéséről szól. Komoly elemző munkára épülő áttekintéseket készítünk, kutatások eredményeit foglaljuk össze és az országot jól ismerő vezetők, kutatók történeteit mutatjuk be arról, hogyan is működik a világunk. Kövessen minket, iratkozzon fel hírlevelünkre, ha szeretné mélyebben megérteni és felfedezni Magyarországot.

A hatások nagyobb része azonban pénzben is kifejezhető. Ezek közül a legmeghatározóbb a környező ingatlanok felértékelődése, ami egyszeri, az átadást követően 2019-ben realizálódó bevételnek tekinthető. A legtöbb számszerűsíthető haszon azonban évről-évre jelentkezik. Ide tartozik az energiafogyasztás-csökkenés (a nyári hűtésienergia-fogyasztás csökkenésének, és a téli fűtésienergia-növekedésnek forintosítása, valamint az egészségügyi megtakarítások (az egészségügyi kiadások csökkenése a park közelében élőknél). Ezek állandó bevételként könyvelhetők el, de vannak olyan hasznok is, amelyek folyamatosan emelkednek, például a fák szén-dioxid elnyelése, ami a fák növésével párhuzamosan fokozódik. Vagy önmagában a park faállományának évenkénti értéknövekedése (210 millió forint a beruházás első 10 évében).

Az évente jelentkező nyereségek kapcsán 2020-ban, az első évben összességében közel 260 millió forint bevételt jelent a park létesítése. Az összeg a későbbiekben várhatóan fokozatosan emelkedik.

A várható megtérülés időpontjának alakulása a leginkább befolyásoló tényezők esetében (év). Forrás: Hétfa Műhelytanulmányok 2017/26

A fentiek alapján a projekt 2024-re térül meg. A beruházás egyenlege a legnagyobb bevételt jelentő ingatlan-felértékelődés nélkül, vagyis pusztán a park közvetett társadalmi, gazdasági, környezeti hasznaiból csak 2061-ben fordul majd pozitívra.

Láthatóvá váló értékek

A Millenáris Széllkapu esettanulmánya és a kidolgozott módszertan úttörőnek számít a parkok hatásvizsgálata terén. Magyarországon ez az egyik első alkalom, hogy egy parktelepítés előtt térképezték fel annak várható megtérülését.

Az új szemlélet remélhetően még zöldebbé teszi a városokat. Az elemzési módszertan olyan hasznokat tesz láthatóvá, melyekkel eddig nem számoltak – szó szerint. A parkok forintban kifejezett hozama jobban tudatosítja a városi életet körbeölelő zöld területek értékét és a befektetői logika számára is láthatóvá teszi azt.


Ezt is érdemes elolvasni!

A gázpiac átalakulása – miért jó ez nekünk?

Elérhető egyensúly – hogyan lehet a saját vállalkozás a női szerepek összehangolásának eszköze?

Rugalmasság, összetartás és magyarul lehet dolgozni – erre építenek a családi vállalkozások a határon túli vidékeken